Promulguée fin 2018 et modifiée à plusieurs reprises depuis, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) continue de remodeler en 2025 les contours de l’immobilier parisien, notamment en matière de copropriété. Portée par l’objectif d’un habitat mieux régulé, plus accessible et plus évolutif, elle a profondément transformé les règles de gestion des immeubles. Pour les propriétaires à Paris, ces ajustements législatifs modifient non seulement les obligations administratives mais influencent aussi, très concrètement, la faisabilité des projets immobiliers. En coulisse, cabinets de géomètre, notaires et syndics adaptent leurs méthodes à ces nouvelles exigences pour sécuriser les transformations déjà entamées ou à venir.
Un nouveau visage pour la copropriété parisienne : souplesse et modularité
L’une des ambitions majeures de la loi ELAN était de moderniser le régime des copropriétés, souvent perçu comme trop rigide, surtout dans des villes comme Paris où la diversité architecturale rend les règlements de copropriété parfois inadaptés. Depuis le décret d’application de 2020, puis les réformes opérées jusqu’en 2025, les textes ont poursuivi une logique de simplification et de clarification, avec un impact direct sur tous les projets de division de lots ou de transformation d’usage.
Facilitation des divisions et réunions de lots
Depuis l’entrée en vigueur de la loi, la possibilité pour un copropriétaire de diviser ou réunir des lots a été encadrée de façon beaucoup plus souple, à condition de respecter l’harmonie de l’immeuble. En 2025, cette évolution continue d’alimenter les projets parisiens de transformation, notamment dans le cadre des modifications de lot en copropriété.
Un projet de réunion ou de division qui respecte les critères techniques (accessibilité, sécurité, respect des DTA ou de l’état descriptif de division) peut désormais être plus facilement autorisé, sans pour autant nécessiter une majorité écrasante en assemblée générale. Cela fluidifie le parcours des investisseurs ou propriétaires souhaitant adapter un bien à un nouveau besoin (location meublée, transformation de local commercial, réhabilitation de combles…).
Un rôle renforcé pour les états descriptifs de division
Dans ce contexte d’assouplissement des démarches, l’état descriptif de division – un document structurant pour toute copropriété – connaît une plus grande standardisation. Depuis 2025, les règlements mis à jour doivent impérativement intégrer une structuration précise des parties communes et privatives (y compris les annexes comme caves, parkings ou rooftop accessible).
Ce document, souvent mal compris par les copropriétaires, devient pourtant l’un des piliers de la faisabilité d’un projet immobilier parisien. La connaissance de ses marges de manœuvre techniques dépend largement de la clarté de cet état. Pour en comprendre l’importance, découvrez notre article sur l’état descriptif de division à Paris.
Régime différencié entre « petites » et « grandes » copropriétés : un tournant réglementaire
Le décret du 2 juillet 2020, renforcé depuis 2023 dans le cadre du plan logement durable, distingue désormais clairement les copropriétés de moins de 5 lots principaux (hors annexes) des ensembles immobiliers plus complexes. Pour le tissu urbain parisien, où les petits immeubles sont encore très répandus, cette segmentation produit un effet direct sur les démarches administratives dans le cadre d’un projet immobilier.
Simplification des petites copropriétés
Les immeubles de petite taille, qu’ils soient anciens ou récemment transformés en immeubles collectifs (ex-bureaux, immeubles mixtes), bénéficient d’un régime allégé. En pratique :
- Les majorités en assemblée générale sont plus faciles à atteindre
- La mise à jour du règlement de copropriété peut intervenir plus rapidement
- Le syndic peut être bénévole ou professionnel avec des missions simplifiées
En contrepartie, les copropriétaires sont davantage responsables de la bonne gestion de l’immeuble, avec une vigilance accrue sur les obligations techniques (sécurité, conformité DPE, accessibilité). Pour les projets de division, ces contextes rendent l’accompagnement technique essentiel dès la phase d’avant-projet.
Transparence renforcée grâce à la numérisation et au registre national
En 2025, l’obligation d’immatriculation des copropriétés au registre national, introduite par la loi ELAN, est pleinement opérationnelle. Ce fichier, désormais interconnecté avec plusieurs bases nationales (cadastre, urbanisme, foncier), favorise une transparence accrue dans l’analyse des projets immobiliers.
Concrètement, cela permet à tous les acteurs de s’aligner sur des données fiables : surface des lots, historique des assemblées générales, existence de servitudes, niveau d’endettement de la copropriété. Pour tout projet immobilier parisien, y compris les plus modestes (division d’un triplex, transformation d’un RDC en commerce), ces informations deviennent déterminantes.
Impact sur les changements d’usage à Paris
À Paris, le changement d’usage d’un local (par exemple, une transformation en meublé de tourisme ou un changement de destination en bureau) est soumis à des règles sévères. Le renforcement du registre national permet désormais aux directions de l’urbanisme des arrondissements d’accélérer – ou de bloquer – un projet sur la base de ces données unifiées.
Ainsi, il est indispensable pour tout porteur de projet de s’assurer que l’immeuble est bien à jour réglementairement, y compris sur le plan technique. Les relevés de plans, les surfaces Carrez ou encore les indicateurs de performance énergétique (DPE) doivent être actualisés et conformes.
Copropriété dégradée à Paris : un chantier toujours sensible
La loi ELAN vise également à lutter contre l’habitat dégradé, par le biais de plans de sauvegarde ou d’opérations d’Orcod-IN (Opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national). Certaines zones de Paris sont encore concernées en 2025, en particulier dans les 18ᵉ, 19ᵉ et 20ᵉ arrondissements.
Dans ces secteurs, toute opération immobilière (achat, division, transformation) est conditionnée à l’état technique de l’immeuble. Un diagnostic technique global (DTG), ou a minima un diagnostic SRU, devient obligatoire pour sécuriser les opérations.
Les cabinets intervenant sur ces immeubles doivent donc fournir des rapports fondés, précis et conformes à la réalité technique du bâti. La loi prévoit également la possibilité pour la collectivité d’intervenir en cas de carence avérée, freinant parfois certains projets pour la bonne cause : celle de la sécurité des occupants.
Revalorisation réglementaire des tantièmes : l’essor du calcul technique
Autre volet méconnu de la loi ELAN, mais désormais crucial en 2025 : l’obligation de révision des tantièmes de charge dans les immeubles où les mutations ou les transformations affectent significativement l’équilibre économique.
À Paris, la multiplication des rachats de combles ou de divisions internes peut déséquilibrer la répartition des charges si les tantièmes ne suivent pas la réalité structurelle d’un immeuble. Le calcul de ces coefficients – pourtant souvent daté – nécessite un savoir-faire pointu, à la croisée de l’analyse réglementaire et du relevé métrique exhaustif.
Notre article dédié au calcul des tantièmes de copropriété permet de mieux appréhender les enjeux de cette délicate mise à jour.
Focus technique : une intervention millimétrée
La révision réglementaire des tantièmes suppose :
- Un relevé de surface actualisé selon les règles Carrez et Boutin
- Une connaissance des parties communes affectées par la modification
- Un référentiel technique tenant compte des pondérations (étage élevé sans ascenseur, orientation, usage mixte…)
Tout cela dans le respect du règlement de copropriété et des attentes de l’assemblée générale.
Conclusion implicite : vers des projets fonciers plus encadrés mais mieux préparés
En toile de fond, la loi ELAN vient rappeler une évidence en 2025 : tout projet immobilier en copropriété, même modeste, doit intégrer un socle technique et juridique solide. Qu’il s’agisse de diviser un bien, de transformer un usage ou de mettre un immeuble en conformité, l’anticipation réglementaire conditionne désormais la réussite des démarches.
Les propriétaires, investisseurs ou futurs acquéreurs doivent aujourd’hui plus que jamais s’entourer de professionnels capables de lier les pièces du puzzle foncier : lecture des règlements, respect des contraintes d’urbanisme, calculs techniques, représentations graphiques conformes et dépôt administratif.
Quels changements concrets la loi ELAN apporte-t-elle aux projets de division de lots en copropriété à Paris ?
La loi ELAN a significativement allégé les contraintes entourant les divisions de lots en copropriété, notamment grâce à une simplification des procédures lors des assemblées générales. Aujourd’hui, sous réserve de conformité technique (surface minimale, issues de secours, accessibilité), un copropriétaire peut envisager une division ou une réunion de lots de manière plus souple. Dans plusieurs dossiers traités dans le 17ᵉ et le 19ᵉ arrondissement, nos équipes ont accompagné ces transformations en s’appuyant sur des relevés précis et des modifications réglementaires conformes aux exigences actuelles.
Pourquoi l’état descriptif de division est-il devenu central depuis la réforme de la loi ELAN ?
Depuis les derniers ajustements de la loi ELAN, l’état descriptif de division (EDD) représente un levier fondamental pour tout projet de transformation ou de mutation d’un bien. Ce document juridico-technique restitue l’organisation de l’immeuble entre parties communes et privatives, ce qui conditionne toute démarche de modification. Dans plusieurs cas clients, une actualisation de l’EDD a été indispensable pour valider des projets de réhabilitation, permettant une meilleure lisibilité des droits et contraintes affectant chaque lot.
Comment la distinction entre petites et grandes copropriétés influence-t-elle un projet immobilier parisien ?
La segmentation introduite par la loi ELAN entre petites copropriétés (moins de 5 lots principaux) et ensembles complexes offre désormais des régimes différenciés. Les petites copropriétés bénéficient d’une gouvernance allégée qui facilite les prises de décisions, comme la mise à jour d’un règlement ou la validation d’une division. Lors de projets de transformation réalisés dans des immeubles de petite taille à Paris Est, cette flexibilité a permis d’avancer rapidement tout en restant conforme aux exigences techniques, notamment en matière de sécurité et de performance énergétique.
Quel est l’impact de l’immatriculation au registre national des copropriétés sur les projets techniques ?
Le registre national interconnecté offre en 2025 une transparence renforcée sur les données essentielles d’un immeuble : surface des lots, relevés de charges, servitudes, administration du syndicat. Ces informations permettent aux acteurs techniques — comme notre cabinet — d’identifier rapidement les contraintes d’un terrain ou d’un bâti avant même le début des relevés ou des modélisations. Un cas client récent nous a permis d’éviter un blocage administratif grâce à l’analyse préalable d’un fichier d’immatriculation, identifiant une copropriété inéligible à une division pour cause de non-conformité du règlement.
Quels diagnostics ou calculs sont nécessaires pour réviser les tantièmes en cas de transformation immobilière ?
La loi ELAN impose, depuis 2025, une révision des tantièmes dès lors qu’une transformation modifie l’équilibre dans la répartition des charges générales. Cette opération requiert un relevé de surfaces certifié, une analyse contradictoire des usages, ainsi qu’un calcul intégrant les pondérations propres (exposition, étage, absence d’ascenseur…). Nos experts ont récemment accompagné une mutation sur un immeuble haussmannien du 15ᵉ arrondissement, où la création de deux duplex a nécessité une mise à jour complète des quotes-parts validée en assemblée générale.
Dans quels cas le diagnostic technique global (DTG) ou le diagnostic SRU devient-il obligatoire à Paris ?
Dans les secteurs soumis à un Plan de Sauvegarde ou identifiés comme copropriété potentiellement dégradée (18ᵉ, 19ᵉ, 20ᵉ arr.), toute opération de transformation ou d’achat est conditionnée à la réalisation d’un DTG complet ou, a minima, d’un diagnostic SRU. Ces documents permettent d’évaluer l’état structurel du bâti, les éventuelles non-conformités réglementaires, et les besoins de travaux futurs. À l’occasion de plusieurs projets de division dans ces zones, nos relevés et diagnostics techniques ont levé les doutes sur la viabilité des opérations en sécurisant juridiquement et techniquement les démarches.
Que vous ayez besoin d’un bornage, d’une division parcellaire ou d’une expertise technique, les prestations de géomètre-expert proposées par notre cabinet parisien sauront sécuriser vos projets fonciers. Pour en savoir plus sur l’ensemble de nos services et notre méthodologie, consultez la présentation générale de nos prestations d’expertise foncière et bénéficiez d’un accompagnement sur mesure.
